უძრავ ნივთებზე საკუთრების შეძენა
თავდაპირველად, ვიდრე უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების წარმოშობის სამოქალაქო სამართლებრივ საფუძლებზე გადავიდოდეთ, რელევანტურია მიმოვიხილოთ ზოგადად რას ნიშნავს საკუთრების უფლება და რა სამართლებრივ შედეგებთანაა დაკავშირებული იგი.
საკუთრების უფლება არის დემოკრატიული სახელმწიფოს ქვაკუთხედი. სამართლებრივ ლიტერატურაში მიჩნეულია, რომ სახელმწიფოს შექმნის იდეა ეფუძნება საკუთრების უფლებას. უპირველეს ყოვლისა უნდა ითქვას, რომ საკუთრება არის კონსტიტუციური რანგის უფლება, რომლის უფლებაში ჩარევაც (ხელყოფაც) დასაშვებია მხოლოდ და მხოლოდ კანონით გათვალიწინებულ პირდაპირ შემთხვევებში, მაგალითად ექსპროპრიაციის გზით, რა დროსაც საჯარო ინტერესებიდან გამომდინარე აუცილებელია საკუთრების უფლების ჩამორთმევა სახელმწიფოს მხრიდან. ასეთ დროს, მესაკუთრეს ეძლევა ღირსეული ანაზღაურება სახელმწიფოს მხრიდან. ეს ის შემთხვევაა როდესაც, მაგალითისთვის, კონკრეტული ტერიტორიის გავლით იგეგმება მაგისტრალის მშენებლობა, სადაც მდებარეობს კონკრეტული პირის საკუთრება, რა დროსაც, სახელმწიფოებრივი და საჯარო ინტერესების გათვალიწინებით, საკუთრების უფლებაში ჩარევა გამართლებულად მიიჩნევა.
საკუთრების უფლება მესაკუთრეს ანიჭებს იმის შესაძლებლობას, რომ კანონისმიერი ან სხვაგვარი, კერძოდ, სახელშეკრულებო ურთიერთობის ფარგლებში თავისუფლად ფლობდეს და სარგებლობდეს ქონებით ( იყიდოს, გაყიდოს, გააქირაოს, გააჩუქოს და ა.შ), არ დაუშვას სხვა პირთა მიერ ამ ქონებით სარგებლობა, განკარგოს იგი, თუკი ამით არ ილახება მეზობლების ან სხვა მესამე პირთა უფლებები, ანდა, თუ ეს მოქმედება არ წარმოადგენს უფლების ბოროტად გამოყენებას. უფლების ბოროტად გამოყენებად ჩაითვლება საკუთრებით ისეთი სარგებლობა, რომლითაც მხოლოდ სხვებს ადგებათ ზიანი ისე, რომ არ არის გამოკვეთილი მესაკუთრის ინტერესის უპირატესობა და მისი მოქმედების აუცილებლობა გაუმართლებელია. სარგებლობის უფლება მოიცავს ასევე შესაძლებლობას, არ ისარგებლოს პირმა თავისი ნივთით, შესაბამისად ნივთის მესაკუთრეობა აპრიორი არ ნიშნავს, რომ მესაკუთრე ამ ნივთით აუცილებლად უნდა სარგებლობდეს. კანონით შეიძლება დაწესდეს სარგებლობის ან მოვლისა და შენახვის ვალდებულება, თუკი ამ ნივთის გამოუყენებლობა ან მოუვლელობა ხელყოფს საზოგადო ინტერესებს. ამ შემთხვევაში მესაკუთრეს შეიძლება ან თვითონ დაეკისროს ვალდებულების შესრულება, ან შესაბამისი სასყიდლით ნივთის გადაცემა სხვა პირის სარგებლობაში.
უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების წარმოშობისათვის, განსხვავებით მოძრავი ნივთებისაგან, მოქმედებს განსხვავებული სამართლებრივი წესები, კერძოდ, იმისათვის, რათა პირი მიჩნეულ იქნეს უძრავი ნივთის მესაკუთრედ და წარმოეშვას ზემოთ აღნიშნული ყველა უფლებამოვალეობა, აუცილებელია საჯარო რეესტრში უძრავი ნივთის მესაკუთრედ რეგისტრაცია, შესაბამისად, მხოლოდ ყიდვა, ჩუქება, თანხის გადახდა არ წარმოშობს საკუთრების უფლებას. სასამართლო პრაქტიკით მყარად არის დადგენილი, რომ სამოქალაქო სამართალში მოქმედებს საჯარო რეესტრის უტყუარობის პრეზუმცია, რაც იმას ნიშნავს, რომ უძრავის ნივთის მესაკუთრედ ითვლება ის, ვინც დარეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში უძრავი ნივთის მესაკუთრედ.
ავტორი: ხვიჩა თევდორაშვილი
